BGH: „Die erklärte Auflassung muss nicht durch einen Ergänzungspfleger genehmigt werden.“[1]
Es kommt immer häufiger vor, dass Eltern zu Lebzeiten den Kindern das gemeinsame Grundstück übertragen und für sich einen lebenslangen Nießbrauch einräumen. Für den juristischen Laien scheint dieses Rechtsgeschäft als ein schönes Geschenk, jedoch ist der Minderjährige in der Rechtspraxis zu schützen, um rechtliche Nachteile und Verpflichtungen zu vermeiden. Es kann sein, dass die Vertretung der Eltern vor dem Notar für die Übertragung nicht ausreicht und ein Ergänzungspfleger zu bestellen ist oder sogar auch eine gerichtliche Genehmigung. Diese Problematik ist häufig Streitgegenstand vor Gericht und auch der BGH musste sich wieder mit dieser Frage beschäftigen:
Eltern möchten den Kindern das Grundstück übertragen
Die Eltern haben beschlossen, dass ihre Kinder zu je hälftigem Miteigentum das Grundstück bekommen sollen im Rahmen einer Schenkung. Sie haben auch die minderjährigen Kinder vor dem Notar selbst vertreten und sich selber einen lebenslangen Nießbrauch eingetragen. Das Grundbuchamt hat die Eintragung in das Grundbuch von der Bestellung eines Ergänzungspflegers abhängig gemacht und die Eltern sind dagegen vorgegangen.
Das Rechtsgeschäft muss für den Minderjährigen rechtlich vorteilhaft sein
Ein Rechtsgeschäft für den Minderjährigen das rechtlich nachteilhaft ist, muss von den Eltern genehmigt werden. Das Problem bei Übertragung von Grundstücken ist somit, dass die Eltern das Rechtsgeschäft genehmigen, aber auch die Minderjährigen vertreten. Dies stellt ein gesetzliches Verbot nach § 181 BGB dar.
Das Beschwerdegericht stellte fest, dass der Erwerb von einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück kein rechtlicher Vorteil ist, denn diese haften nicht nur mit dem erworbenen Vermögensgegenstand.
BGH: „Der Erwerb eines Miteigentumanteils ist lediglich rechtlich vorteilhaft.“
Der BGH stellte fest, dass die rechtliche Überprüfung insoweit richtig ist, als eine Vertretung ausgeschlossen ist, wenn das Rechtsgeschäft nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist und die Eltern auf beiden Seiten des Vertrages stehen, also Veräußerer und Vertreter der Kinder, ein Ergänzungspfleger notwendig ist.
Zwar ist eine Lasten- und Kostentragung aus § 748 BGB eine persönliche Verpflichtung, aber nicht rechtlich nachteilig, denn das Schutzbedürfnis des Minderjährigen beim Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück sei erheblich geringer, da eine Inanspruchnahme zwischen den Miteigentümern (Erinnerung: Der andere Miteigentümer ist das zweite Kind des Ehepaars gewesen) in aller Regel fernliegend sei.[1]
Die Steuern bei einer Hausschenkung
Grundsätzlich ist eine Schenkung einer Immobilie an die Abkömmlinge steuerfrei, wenn die Eigentümer das Haus zum Zeitpunkt der Schenkung an die Kinder selbst bewohnen. Bei einer Schenkung ist regelmäßig an den Freibetrag zu denken. Je nach Einzelfall variiert der Betrag von dem Freibetrag. Bei Zuwendungen an die Kinder beläuft sich dieser auf 400.000 €.[2] Zu Lebzeiten kann dieser Freibetrag alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.
Bei einem Erbfall kann der Freibetrag nur einmal genutzt werden. Aus diesem Grund ist die Schenkung zu Lebzeiten steuerrechtlich sinnvoller als die Übertragung der Immobilie(n) im Wege der testamentarischen Erbfolge.
Erbrechtliche Auswirkung durch Immobilienschenkung
Meistens wird eine Immobilie verschenkt, um den Nachlass zu schmälern und somit den Pflichtteilsanspruch gegenüber der enterbten Person entsprechend niedrig zu halten. Falls dieser Zweck verfolgt wird, ist regelmäßig an den Pflichtteilsergänzungsanspruch zu denken. Die geschenkte Immobilie wird zum fiktiven Nachlass mitberechnet und wird um 10 Prozent reduziert. Im vorliegenden Fall, in dem das Ehepaar ein Nießbrauchsrecht für sich hat eintragen lassen, kann es aber sein, dass die 10-Jahresfrist überhaupt nicht beginnt. Deshalb ist in der Konstellation neben den steuerrechtlichen Problemen auch die erbrechtlichen Folgen ein wichtiges Thema.
GSP-Tipp: Das müssen Sie bei einer Schenkung der Immobilie an Ihre Kinder wissen!
• Minderjährige sind im Rechtsverkehr zu schützen, deswegen können Schenkungen, die nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sind, ohne Ergänzungspfleger nicht vollzogen werden. • Eine Schenkung ist rechtlich vorteilhaft, wenn keine unmittelbaren rechtlichen Pflichten für den Minderjährigen entstehen. • Eine Schenkung des Miteigentumanteils wurde von dem BGH in folgendem Fall als rechtlich vorteilhaft angesehen. • Bei einer Schenkung muss auch an die erbrechtlichen Auswirkungen gedacht werden.
![BGH: „Die erklärte Auflassung muss nicht durch einen Ergänzungspfleger genehmigt werden.“[1] - Scheidt Kalthoff & Partner - Rechtsanwälte | Steuerberatung](https://rechtsanwaelte-gsp.de/wp-content/uploads/2024/08/christmas-gift-giving-between-parent-and-child-2023-11-27-05-19-20-utc.jpg)