Was bei einem Erbfall mit Immobilien im Ausland beachtet werden muss!

Zahlreiche Menschen sind Eigentümer von Immobilien sowohl in Deutschland, als auch im Ausland. Im Erbfall ist der ausländische Bezug des Nachlasses von besonderer Bedeutung, da spezielle Regelungen gelten. Der Beitrag soll eine erste Einführung in das Vererben von Immobilien im Ausland darstellen und die Planung erleichtern. 

Einplanung der Immobilie in den Nachlass 

Bei einem Erbfall mit einer Immobilie im Ausland ist neben der Frage der Erben, auch das einschlägige Recht zu ermitteln. Das deutsche Erbrecht gilt nicht automatisch, weil der Erblasser die deutsche Staatsangehörigkeit hatte oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte. 

Hier kommt die Erbrechtsverordnung (Eu-ErbVO) zur Anwendung. Diese regelt gerade bei Erbfällen mit ausländischem Bezug, welches Recht gelten soll. 

Die Eu-ErbVO gilt in allen EU-Mitgliedstaaten, die beigetreten sind, wobei Irland und Dänemark ausgeschlossen sind. Das Ziel ist es, den gesamten Nachlass einem nationalen Erbrecht zu unterlegen. 

Grundsätzlich gilt das Recht des Staats, in dem der Erblasser zum Todeszeitpunkt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Erblasser können auch eine Rechtswahl treffen und sich damit für das anzuwendende Recht zu entscheiden. 

Dies soll auch anhand eines Beispiels verdeutlicht werden: 

Der Erblasser ist deutscher Staatsangehöriger und verbringt seine Sommer in Spanien. Er verstirbt ohne ein Testament im Juli. Der gewöhnliche Aufenthalt war somit zum Zeitpunkt des Todes in Spanien und das spanische Recht findet Anwendung. Dies kann der Erblasser mit einer Rechtswahl beeinflussen, indem er festlegt, dass die Erbfolge nach dem Recht, zu dem er angehört (hier hat er die deutsche Staatsangehörigkeit), zur Anwendung kommen soll. 

Somit müssen bei einem Auslandsbezug die Vorfragen geklärt werden, der jeweiligen Erben und des anzuwenden Rechts. Es besteht auch die Möglichkeit, dass zwei Erbrechtsordnungen anzuwenden sind. Insbesondere ist für den deutschen Erblasser zu beachten, dass meistens die üblichen Regelungen im Ausland nicht bekannt sind, zum Beispiel das Berliner Testament. Dies hat zur Folge, dass die getroffenen Verfügungen zwischen den Eheleuten Gefahr laufen, unwirksam zu sein. 

Erbrechtliche Besonderheiten in den Mitgliedsstaaten 

Spanien ist ein beliebtes Land, um eine Auslandsimmobilie zu erwerben und somit auch zu vererben. Als Mehrrechtsstaat gibt es innerhalb Spaniens keine einheitliche Regelung, zum Beispiel ist das Berliner Testament in einigen Regionen zulässig, aber in anderen verboten. Genauso auch der Erbvertrag. Des Weiteren sind die gesetzlichen Erben nicht in erster Linie der Ehegatte und die Kinder, sondern falls vorhanden die Kinder. Der Ehegatte hat im spanischen Recht nur ein Noterbrecht, das im deutschen Recht mit dem Pflichtteil verglichen werden kann.  

In Italien erbt der Ehegatte zu einem Drittel und bei mehreren Kindern erben diese zu jeweils zwei Dritteln nach der gesetzlichen Erbfolge. Das Berliner Testament ist in Italien ein unbekanntes Konstrukt, sodass Verfügungen diesbezüglich unwirksam werden, falls das italienische Recht nach EU-ErbVO einschlägig ist. 

Ein weiterer Unterschied zu deutschem Recht ist, dass der Erben oder die Erben nicht automatisch Eigentümer von Immobilien werden, sondern erst durch einen Antrag mit der Annahme der Immobilie bei der Behörde. 

Maßnahmen des Erblassers 

Die oben genannten Besonderheiten der Mitgliedstaaten sind nur ein kleiner Teil der Abweichungen vom deutschen Erbrecht. Somit sollte jeder Erblasser mit einer deutschen Staatsangehörigkeit und einer oder mehreren Immobilien im Ausland evaluieren, ob weiterhin das deutsche Erbrecht Anwendung finden soll und unter Umständen eine Rechtswahl treffen. Es ist anzumerken, dass nur das Recht gewählt werden kann, dessen Staatsangehörigkeit man auch besitzt. Die Rechtswahl ist im Wege der Verfügung von Todes wegen zu treffen und kann wie folgt lauten: 

„Für meinen Nachlass soll das Recht meiner Staatsangehörigkeit gelten, also deutsches Recht. Diese Rechtswahl soll auch gelten, wenn ich meinen gewöhnlichen Aufenthalt zum Zeitpunkt meines Todes dauerhaft im Ausland habe“

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien im Ausland 

Das Steuerrecht wurde bei Auslandsbezug nicht vereinheitlicht. Es kann also zu einer Doppelbesteuerung kommen, falls die Staatsangehörigkeit vom gewöhnlichen Aufenthalt abweicht. 

In Deutschland unterliegt die Erbschaft bei einem Erblasser, der einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte oder als deutscher Staatsangehöriger noch nicht länger als fünf Jahre im Ausland gelebt hat, der gesamte Nachlass der Steuerpflicht. 

Diese Doppelsteuerung wird in einigen Fällen durch ein Doppelsteuerabkommen vermieden, jedoch gilt dieses Abkommen nicht überall und kann somit nicht in jedem Fall vermieden werden.