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Welche Rechte gibt es in einer Erbengemeinschaft bezüglich der Verwaltung einer Immobilie?

Welche Rechte gibt es in einer Erbengemeinschaft bezüglich der Verwaltung einer Immobilie? - Scheidt & Partner - Rechtsanwälte | Steuerberatung

Eine Erbengemeinschaft ist eine Mehrheit von Erben, die von einem Erblasser beerbt werden. Der hinterlassene Nachlass wird nach § 2032 BGB ihr gemeinschaftliches Vermögen. Bezeichnet wird sie in der Literatur auch als Zwangs- und Zufallsgemeinschaft. Die Erbengemeinschaft bringt viele Probleme mit sich. Die Verwaltung und Aufteilung von Vermögen oder auch Immobilien sind häufige Streitgegenstände.

Was ist passiert?

Die Erbengemeinschaft besteht aus den Miterben 1 und Miterben 2. Diese verklagen die Beklagte zur monatlichen Zahlung zzgl. Zinsen auf das Nachlasskonto und für die Monate März/April einen Betrag iHv 1.800€. Das zuständige Gericht gab einen Hinweis, wonach die Klage unbegründet sein dürfte. Als Hilfsantrag haben die Miterben entschlossen den Beklagten bezüglich der Räumung der Immobilie aus §§ 2038, 745 BGB und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Das Gericht wies diese Klagen zurück. Die Kläger könnten sich nicht auf § 745 BGB berufen, denn es gab weder eine Einigung durch Mehrheitsbeschluss über die Räumung noch wurde hinreichend begründet, warum die Räumung im Interesse der entsprechenden Nutzung steht. Der Beklagte hat die Grundstücksteilung angeboten, jedoch wurde dies vom Kläger abgewiesen. Es gebe keine Verpflichtung eines Miterben, in eine gemeinsame Nachlassimmobilie mit dem anderen Miterben einziehen zu müssen. Für die Regelung der Benutzung erfolge keine Mitwirkung. Bei fehlender Mitwirkung und Zahlung müsse die Immobilie geräumt werden.

Pflichten innerhalb der Erbengemeinschaft für die Immobilie

Die Räumung der Immobilie stützten die Kläger auf § 745 Abs. 2 BGB. Das Gericht wendete ein, dass diese Räumung nicht für die Verwaltung und Benutzung innerhalb der Erbengemeinschaft gilt, sondern nur den Beklagten davon abhalten soll kostenlos in der Immobilie zu hausen. Die Erbengemeinschaft müsste demnach einen konkreten Plan zur Nutzung und Verwaltung der Immobilie fassen. Wenn sich einer der Miterben bei der Mitwirkung enthält, kann der Kläger erst die Räumung verlangen, sofern dies der Billigkeit entspricht. Die bloße Räumung ohne weitere Konkretisierung sei unbillig. Der Antrag sei zu unbestimmt und bei einem erfolgreichen Antrag käme die Herausgabe der Immobilie nur an die Erbengemeinschaft in Betracht.

Anrechnung des Eigenanteils in der Erbengemeinschaft

Auch bezüglich des Nutzungsentschädigungsanspruchs hat das Gericht festgestellt, dass sogar bei einem Bestehen eines solchen Anspruchs, dieser nur in der Hälfte des Nutzungswerts der Immobilie bestünde. Denn da dem Beklagten der hälftige Anteil am Nachlass und damit auch an der Immobilie zusteht, würde ihm auch der hälftige Betrag der Nutzungsentschädigung zustehen, so dass er in dieser Höhe seines Eigenanteils keine Zahlung zu leisten hätte.

Erfordernis der Konkretisierung bei einem Klageantrag

Festzuhalten ist, dass allein die Durchsetzung der Räumung einer Immobilie durch die Erbengemeinschaft gegenüber einem Miterben nicht auf § 745 Abs.2 BGB gestützt werden kann. Es bedarf eines konkretisierten Plans und erfüllt nicht das Erfordernis der Billigkeit der entsprechenden Nutzung und Verwaltung.

Eine Versteigerung einer Immobilie lediglich zu dem Zweck, allein ihren Erlös zu teilen oder als Ganzes in der fortbestehenden Erbengemeinschaft zu belassen, kann gegen den Willen der übrigen Erben nicht verlangt werden. Eine Teilungsversteigerung ist zwar nur zulässig im Wege einer Gesamtauseinandersetzung, jedoch sieht § 2042 BGB eine Ausnahme zur Teilungsversteigerung, wenn ein erheblicher Nachteil am Nachlass droht und kein berechtigtes Interesse gegen die Teilungsversteigerung vorliegt.

GSP-Tipp: Wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, kann es schwierig sein Ihre Interessen durchzusetzen. Je mehr Meinungen aufeinandertreffen, desto schwieriger wird die Verwaltung des Vermögens, insbesondere wenn eine oder mehrere Immobilien im Nachlass sind. Diese ordnungsgemäße Verwaltung ist eine Mehrheitsverwaltung nach §§ 2038 II, 745 I BGB. Die darüberhinausgehende Verwaltung ist Gemeinschaftsverwaltung und nach § 2038 I BGB bedarf dies eine Einstimmigkeit. Wenn es keine Regelung zur Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung gibt, kann § 745 II BGB einschlägig sein, jedoch unterliegt dies einem besonderen Konkretisierungserfordernis. Bei GSP Scheidt & Partner stehen wir Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung im Erbrecht zur Seite. Falls Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind und anwaltlichen Rat benötigen, kontaktieren Sie uns noch heute für eine Erstberatung!
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