[Aktualisiert: Mai 2026 ]
Viele Vermieter verdrängen das Thema jahrelang. Die Miete kommt zuverlässig. Die Steuererklärung dazu nie. Und irgendwie geht das schon gut. Bis es das nicht mehr tut. Denn genau dann kommen die Fragen: Was droht mir jetzt? Kann ich das noch korrigieren? Ist es zu spät?
Die Antwort auf die letzte Frage lautet in vielen Fällen: Nein, noch nicht. Aber das Zeitfenster wird kleiner. Denn die Finanzbehörden haben ihre Erkennungsquellen in den letzten Jahren erheblich ausgebaut und das Risiko, entdeckt zu werden, ist heute deutlich höher als noch vor wenigen Jahren.
Die Fachkanzlei Scheidt Kalthoff & Partner informiert in diesem Beitrag darüber, wann Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, welche Strafen drohen – und was man tun kann, bevor das Finanzamt handelt.
Wann muss ich Mieteinnahmen beim Finanzamt angeben?
Wenn Vermieter auch nur im kleinen Umfang Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen Sie diese Einnahmen gegenüber dem Finanzamt angeben. Die Einkünfte – nicht die reinen Einnahmen – sind im Rahmen der Einkommensteuer steuerpflichtig.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Mieteinnahmen im Jahr weniger als 520 Euro betragen. Die 520 Euro jährlich stellen dabei eine Freigrenze z.B. bei der kurzfristigen Vermietung dar.
Gewinne aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern
Als Einnahme aus Vermietung ist nicht nur die Netto-Kaltmiete anzugeben, sondern auch die Nebenkosten bzw. Betriebskosten. Zu den anzugebenden Mieteinnahmen zählen die Einnahmen aus Vermietung von Häusern, Wohnungen, Ferienwohnungen und Ferienhäuser sowie gewerblichen Räumen, bei der Untervermietung von einzelnen Zimmern und der Verpachtung von Grundstücken.
Bei der Versteuerung zählen nicht die Einnahmen, sondern die Einkünfte bzw. der Gewinn aus Vermietung und Verpachtung als Grundlage für die Versteuerung. Von den Einnahmen werden die sog. Werbungskosten abgezogen. Darunter fallen z.B. die Grundsteuer, Kosten für die Hausverwaltung, Heizkosten, Kosten für Anzeigen, Maklergebühren, Renovierungskosten, Reparaturkosten, etc.
Werbungskosten und Schuldzinsen sind von den Einnahmen abzugsfähig
Steuerlich geltend gemacht werden können auch Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie. Hier sind die AfA-Tabellen zu beachten: hat man z.B. eine Immobilie gekauft, können 50 Jahre lang jedes Jahr 2% des Gebäudewerts oder der Herstellungskosten als Abschreibung angesetzt werden.
Auch die Kosten für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen können von den Einnahmen der Vermietung abgezogen werden. Steuermindernd wirken sich auch die Schuldzinsen des für den Immobilienkauf beanspruchten Darlehens aus. Es können jedoch nur die Zinsen für das Darlehen steuerlich abgezogen werden, nicht aber die Tilgung.
Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?
Auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der Werbungskosten müssen Vermieter Einkommensteuern abführen. Die Höhe der Einkommensteuer hängt jedoch davon ab, wie hoch die sonstigen Einkünfte des Vermieters und sein sich daraus ergebender persönlicher Einkommensteuersatz sind.
Wird neben den Vermietungseinkünften noch weiteres Einkommen erzielt, z.B. aus Erwerbsarbeit, oder erzielt man sehr Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit, fällt der Steuersatz der Einkommensteuer höher aus. Der Steuersatz der Einkommensteuer liegt bei 42%. Dieser sogenannte Spitzensteuersatz gilt ab einem zu versteuernden Einkommen von derzeit rund 68.000 Euro (2025; der genaue Wert wird jährlich angepasst).
In einem solchen Fall würde man dann auch 42% Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abführen müssen. Bei einem niedrigeren Jahreseinkommen liegt der Steuersatz dementsprechend auch niedriger.
Steuerhinterziehung Mieteinnahmen: Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?
Gibt man die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht bei der Einkommensteuererklärung an, hier wäre die Anlage V zu nutzen, verheimlicht man dem Finanzamt steuererhebliche Tatsachen. Da das Jahreseinkommen ohne die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung niedriger ausfällt als dies tatsächlich ist, fällt die Einkommensteuer ebenso niedriger aus.
Es entsteht für die Allgemeinheit also durch die unvollständige Angabe der Einkünfte ein Steuerschaden.
Dem Verschweigen oder der Nichtangabe von Mieteinkünften steht gleich, wenn man falsche Angaben bei den absetzbaren Werbungskosten macht, Kosten von selbstgenutzten oder von unentgeltlich überlassenen Immobilien auf die vermieteten Immobilien verschiebt oder die Abschreibungen absichtlich falsch ansetzt. Alle diese Handlungen mindern letztlich die Einkünfte aus der Vermietung auf rechtswidrige Art.
Das Verschweigen der Mieteinkünfte und die anderen Handlungen zur falschen Berechnung der Einkommensteuer werden als sog. schuldhafte Steuerverkürzung von den Finanzbehörden gewertet. Diese Steuerverkürzung ist eine der Formen, die als Steuerhinterziehung gem. §§ 370ff. Abgabenordnung – kurz AO – strafbar sind.
Steuerhinterziehung Mieteinnahmen: Wie hoch ist die Strafe für nicht versteuerte Mieteinnahmen?
Da es sich bei nicht versteuerten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung um eine schuldhafte Steuerverkürzung handelt, wird dies als Form der Steuerhinterziehung bestraft. Die Strafe bei einer Steuerhinterziehung hängt von der Schuld des Täters und der Höhe der hinterzogenen Steuern ab.
Dabei gibt es zwar keine “festen” Tarife, jedoch kann man bei einer Höhe der hinterzogenen Steuern bis 50.000 Euro mit einer Geldstrafe rechnen. Diese Geldstrafe wird gem. § 40 Abs. 1 S. 2 StGB in Tagessätzen angesetzt. Bei einer Höhe der hinterzogenen Steuern zwischen 10.000 und 25.000 Euro werden nach unserer Erfahrung in etwa Geldstrafen in Höhe von meist 50 bis 140 Tagessätzen verhängt.
Da man ab einer Verurteilung zu mehr als 90 Tagessätzen bereits als vorbestraft gilt, sollte man die “Schwarz-Vermietung” nicht auf die leichte Schulter nehmen, da eine Vorstrafe bereits bei einer relativ geringen Höhe an hinterzogenen Steuern droht.
Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema Strafe bei Steuerhinterziehung.
Wie erfährt das Finanzamt von einer Vermietung?
Viele Vermieter glauben, dass das Finanzamt nur durch Zufall von der Vermietung und dem Verschweigen der Einkünfte aus der Vermietung Kenntnis erlangt und das Risiko der Entdeckung sehr gering ist. Dabei wird aber häufig vergessen, dass bereits bei dem Kauf einer Immobilie das Finanzamt involviert ist und von dem Kauf Kenntnis erlangt.
Kauft man z.B. ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen, kann man zwar von diesen Wohnungen eine selbst nutzen. Aber das Finanzamt wird irgendwann prüfen, ob die anderen Wohnungen des Mehrfamilienhauses vermietet sind.
Prüfung der Vermietung über Steuererklärung des Mieters
Außerdem kann durch die Steuererklärung der Mieter die Schwarz-Vermietung des Vermieters auffliegen. Mieter können nämlich in ihrer eigenen Einkommensteuererklärung z.B. haushaltsnahe Dienstleistungen oder Ausgaben für Kleinreparaturen steuermindernd ansetzen. Über die Rechnungen und Quittungen der Kleinreparaturen können die Finanzämter auf die Vermietung aufmerksam werden.
Mieter können außerdem bei der Arbeit im Home-Office steuerliche Pauschalen geltend machen oder ein Arbeitszimmer ansetzen. Auch hier prüft das Finanzamt mittlerweile häufiger die tatsächliche Nutzung des Arbeitszimmers. Bei dieser Prüfung kann auch die Vermietung geprüft oder z.B. ein Mietvertrag verlangt werden. Hierbei kann auch eine „Schwarz-Vermietung“ auffallen.
Automatischer Datenaustausch zwischen Finanzämtern – DAC7 und Plattformmeldepflicht
Seit dem 1. Januar 2023 sind Plattformbetreiber wie Airbnb, Booking.com oder ähnliche Vermittlungsportale gesetzlich verpflichtet, Mieteinnahmen ihrer Nutzer an die zuständigen Finanzbehörden zu melden (§ 13 Plattformen-Steuertransparenzgesetz – PStTG). Diese Daten werden automatisch zwischen den Steuerbehörden der EU-Mitgliedstaaten ausgetauscht.
Das bedeutet in der Praxis: Wer seine Ferienwohnung oder einzelne Zimmer über solche Plattformen vermietet und diese Einnahmen nicht versteuert, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Daten bereits vorliegen hat – ohne dass ein Mieter, ein Notar oder ein Dritter aktiv Hinweise gegeben hat. Das Entdeckungsrisiko bei Kurzzeitvermietungen ist damit erheblich gestiegen.
Auch über den Kurzzeitvermietungsbereich hinaus tauschen europäische Finanzbehörden seit Jahren zunehmend automatisiert Kontodaten aus. Die Annahme, dass unversteuerte Mieteinnahmen unentdeckt bleiben, ist heute weniger belastbar denn je.
Was kann man tun, um zur Steuerehrlichkeit zurückzukehren?
Wer Mieteinnahmen nicht versteuert hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen durch eine strafbefreiende Selbstanzeige nach § 371 AO zur Steuerehrlichkeit zurückkehren und eine Strafverfolgung abwenden. Dies ist im deutschen Strafrecht eine absolute Ausnahme – und sie funktioniert nur dann, wenn bestimmte Bedingungen strikt eingehalten werden.
Vollständigkeit ist Pflicht. Die Selbstanzeige muss sämtliche nicht deklarierten Einnahmen aus Vermietung lückenlos und korrekt offenlegen – für alle noch nicht verjährten Jahre. Eine teilweise oder fehlerhafte Selbstanzeige entfaltet keine strafbefreiende Wirkung und kann die Situation sogar verschlechtern.
Zeitfenster beachten. Die Selbstanzeige ist ausgeschlossen, sobald das Finanzamt oder die Strafverfolgungsbehörde mit der Prüfung begonnen hat, eine Prüfungsanordnung ergangen ist oder dem Steuerpflichtigen die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens bekannt gegeben wurde. Wer also weiß oder vermutet, dass das Finanzamt bereits aufmerksam geworden ist, muss unverzüglich handeln.
Nachzahlung plus Zinsen. Die Straffreiheit tritt nur ein, wenn die hinterzogenen Steuern einschließlich Zinsen (6% pro Jahr nach § 238 AO) fristgerecht nachgezahlt werden. Bei größeren Hinterziehungsbeträgen ab 25.000 Euro ist zusätzlich ein Strafzuschlag von 10–20% fällig.
Angesichts des gestiegenen Entdeckungsrisikos durch den automatischen Datenaustausch zwischen Finanzbehörden (siehe oben) gilt: Wer handeln will, sollte es jetzt tun – nicht abwarten.
Bevor aus einem Fehler ein Strafverfahren wird: Nutzen Sie Ihre Chance auf rechtzeitige Selbstanzeige und schützen Sie Ihre Zukunft.