Steuerhinterziehung Mieteinnahmen: Zurück zur Steuerehrlichkeit!

Ist es Steuerhinterziehung, wenn ich Mieteinnahmen nicht beim Finanzamt versteuere? Muss man Mieteinnahmen versteuern? Und welche Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen überhaupt?

Diese und viele weitere Fragen stellen uns unsere Mandanten zum Thema Mieteinnahmen sehr oft. Meistens kommen die Fragen dann auf, wenn das Finanzamt bereits wegen Steuerhinterziehung ermittelt.

Doch bei der Steuerhinterziehung handelt es sich nicht um ein Kavaliersdelikt. Und verschweigt man dem Finanzamt die Einkünfte, die durch Mieteinnahmen erzielt werden, liegt eine Steuerhinterziehung vor. Die Strafe kann, je nach Höhe des Steuerschadens, durchaus empfindlich sein.

Die Experten der Fachkanzlei für Erb- und Steuerrecht Scheidt Kalthoff & Partner informieren in diesem Beitrag über die Versteuerung von Mieteinnahmen und was Vermieter tun können, wenn sie ihre Mieteinkünfte nicht versteuert haben.

Wann muss ich Mieteinnahmen beim Finanzamt angeben?

Wenn Vermieter auch nur im kleinen Umfang Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen Sie diese Einnahmen gegenüber dem Finanzamt angeben. Die Einkünfte – nicht die reinen Einnahmen – sind im Rahmen der Einkommensteuer steuerpflichtig.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Mieteinnahmen im Jahr weniger als 520 Euro betragen. Die 520 Euro jährlich stellen dabei eine Freigrenze z.B. bei der kurzfristigen Vermietung dar.

Gewinne aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern

Als Einnahme aus Vermietung ist nicht nur die Netto-Kaltmiete anzugeben, sondern auch die Nebenkosten bzw. Betriebskosten. Zu den anzugebenden Mieteinnahmen zählen die Einnahmen aus Vermietung von Häusern, Wohnungen, Ferienwohnungen und Ferienhäuser sowie gewerblichen Räumen, bei der Untervermietung von einzelnen Zimmern und der Verpachtung von Grundstücken.

Bei der Versteuerung zählen nicht die Einnahmen, sondern die Einkünfte bzw. der Gewinn aus Vermietung und Verpachtung als Grundlage für die Versteuerung. Von den Einnahmen werden die sog. Werbungskosten abgezogen. Darunter fallen z.B. die Grundsteuer, Kosten für die Hausverwaltung, Heizkosten, Kosten für Anzeigen, Maklergebühren, Renovierungskosten, Reparaturkosten, etc.

Werbungskosten und Schuldzinsen sind von den Einnahmen abzugsfähig

Steuerlich geltend gemacht werden können auch Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie. Hier sind die AfA-Tabellen zu beachten: hat man z.B. eine Immobilie gekauft, können 50 Jahre lang jedes Jahr 2% des Gebäudewerts oder der Herstellungskosten als Abschreibung angesetzt werden.

Auch die Kosten für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen können von den Einnahmen der Vermietung abgezogen werden. Steuermindernd wirken sich auch die Schuldzinsen des für den Immobilienkauf beanspruchten Darlehens aus. Es können jedoch nur die Zinsen für das Darlehen steuerlich abgezogen werden, nicht aber die Tilgung.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?

Auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der Werbungskosten müssen Vermieter Einkommensteuern abführen. Die Höhe der Einkommensteuer hängt jedoch davon ab, wie hoch die sonstigen Einkünfte des Vermieters und sein sich daraus ergebender persönlicher Einkommensteuersatz sind.

Wird neben den Vermietungseinkünften noch weiteres Einkommen erzielt, z.B. aus Erwerbsarbeit, oder erzielt man sehr Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit, fällt der Steuersatz der Einkommensteuer höher aus. Erzielt man z.B. ein höheres Jahreseinkommen als 58.597 Euro (2022) bzw. 62.810 Euro (2023) liegt der Steuersatz der Einkommensteuer bei 42%.

In einem solchen Fall würde man dann auch 42% Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abführen müssen. Bei einem niedrigeren Jahreseinkommen liegt der Steuersatz dementsprechend auch niedriger.

Steuerhinterziehung Mieteinnahmen: Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?

Gibt man die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht bei der Einkommensteuererklärung an, hier wäre die Anlage V zu nutzen, verheimlicht man dem Finanzamt steuererhebliche Tatsachen. Da das Jahreseinkommen ohne die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung niedriger ausfällt als dies tatsächlich ist, fällt die Einkommensteuer ebenso niedriger aus.

Es entsteht für die Allgemeinheit also durch die unvollständige Angabe der Einkünfte ein Steuerschaden.

Dem Verschweigen oder der Nichtangabe von Mieteinkünften steht gleich, wenn man falsche Angaben bei den absetzbaren Werbungskosten macht, Kosten von selbstgenutzten oder von unentgeltlich überlassenen Immobilien auf die vermieteten Immobilien verschiebt oder die Abschreibungen absichtlich falsch ansetzt. Alle diese Handlungen mindern letztlich die Einkünfte aus der Vermietung auf rechtswidrige Art.

Das Verschweigen der Mieteinkünfte und die anderen Handlungen zur falschen Berechnung der Einkommensteuer werden als sog. schuldhafte Steuerverkürzung von den Finanzbehörden gewertet. Diese Steuerverkürzung ist eine der Formen, die als Steuerhinterziehung gem. §§ 370ff. Abgabenordnung – kurz AO – strafbar sind.

Steuerhinterziehung Mieteinnahmen: Wie hoch ist die Strafe für nicht versteuerte Mieteinnahmen?

Da es sich bei nicht versteuerten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung um eine schuldhafte Steuerverkürzung handelt, wird dies als Form der Steuerhinterziehung bestraft. Die Strafe bei einer Steuerhinterziehung hängt von der Schuld des Täters und der Höhe der hinterzogenen Steuern ab.

Dabei gibt es zwar keine "festen" Tarife, jedoch kann man bei einer Höhe der hinterzogenen Steuern bis 50.000 Euro mit einer Geldstrafe rechnen. Diese Geldstrafe wird gem. § 40 Abs. 1 S. 2 StGB in Tagessätzen angesetzt. Bei einer Höhe der hinterzogenen Steuern zwischen 10.000 und 25.000 Euro werden nach unserer Erfahrung in etwa Geldstrafen in Höhe von meist 50 bis 140 Tagessätzen verhängt.

Da man ab einer Verurteilung zu mehr als 90 Tagessätzen bereits als vorbestraft gilt, sollte man die "Schwarz-Vermietung" nicht auf die leichte Schulter nehmen, da eine Vorstrafe bereits bei einer relativ geringen Höhe an hinterzogenen Steuern droht.

Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema Strafe bei Steuerhinterziehung.

Wie erfährt das Finanzamt von einer Vermietung?

Viele Vermieter glauben, dass das Finanzamt nur durch Zufall von der Vermietung und dem Verschweigen der Einkünfte aus der Vermietung Kenntnis erlangt und das Risiko der Entdeckung sehr gering ist. Dabei wird aber häufig vergessen, dass bereits bei dem Kauf einer Immobilie das Finanzamt involviert ist und von dem Kauf Kenntnis erlangt.

Kauft man z.B. ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen, kann man zwar von diesen Wohnungen eine selbst nutzen. Aber das Finanzamt wird irgendwann prüfen, ob die anderen Wohnungen des Mehrfamilienhauses vermietet sind.

Prüfung der Vermietung über Steuererklärung des Mieters

Außerdem kann durch die Steuererklärung der Mieter die Schwarz-Vermietung des Vermieters auffliegen. Mieter können nämlich in ihrer eigenen Einkommensteuererklärung z.B. haushaltsnahe Dienstleistungen oder Ausgaben für Kleinreparaturen steuermindernd ansetzen. Über die Rechnungen und Quittungen der Kleinreparaturen können die Finanzämter auf die Vermietung aufmerksam werden.

Mieter können außerdem bei der Arbeit im Home-Office steuerliche Pauschalen geltend machen oder ein Arbeitszimmer ansetzen. Auch hier prüft das Finanzamt mittlerweile häufiger die tatsächliche Nutzung des Arbeitszimmers. Bei dieser Prüfung kann auch die Vermietung geprüft oder z.B. ein Mietvertrag verlangt werden. Hierbei kann auch eine „Schwarz-Vermietung“ auffallen.

Was kann man tun, um zur Steuerehrlichkeit zurückzukehren?

Sollten Sie sich durch die Nichtangabe von Mieteinkünften möglicherweise der Steuerhinterziehung schuldig gemacht haben, gibt es die Möglichkeit der strafbefreienden Selbstanzeige. Dies ist im deutschen Strafrecht bei vollendeten Straftaten die Ausnahme. Bei der Steuerhinterziehung ist ein solche Selbstanzeige jedoch möglich – siehe dazu § 371 AO.

Dabei muss aber unbedingt darauf geachtet werden, dass alle steuererheblichen Tatsachen, also z.B. die Angabe der Mieteinkünfte usw., komplett und lückenlos dem Finanzamt gemeldet werden. Nur wenn korrekt und fehlerfrei über alle Tatsachen informiert wurde, kann man die strafbefreiende Wirkung der Selbstanzeige auch tatsächlich nutzen.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung.