Immobilien machen bei einem Erbfall meistens den größten Teil des Vermögens aus. Beim Vererben an einen volljährigen Erben ist es schon nicht unproblematisch, jedoch ist bei einem minderjährigen Erben mehr zu beachten. In diesem Beitrag soll eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Überlassen eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück an Minderjährige erläutert werden.
Was ist geschehen?
Die Beteiligte veranlasst eine Schenkung ihres Grundstücks zu je ½ an ihre zwei minderjährigen Kinder. Sie behielt sich einen lebenslangen Nießbrauch sowie einen durch Vormerkung zu sichernden bedingten Rückauflassungsanspruch vor. Als die Eintragung des Nießbrauchs, des Eigentumswechsels und der Rückauflassungsvormerkung beantragt wurde, hat das Grundbuchamt einen Ergänzungspfleger bestellt sowie eine Genehmigung des Ergänzungspflegers durch das Familiengerecht gefordert.
Dagegen geht die Beteiligte vor, denn diese sind der Auffassung, dass das Rechtsgeschäft weder der Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger noch der des Familiengerichts bedarf.
Ergänzungspfleger notwendig für die Auflassung
Der Minderjährige ist gesetzlich umfänglich geschützt. Rechtlich vorteilhafte Rechtsgeschäfte sind auch ohne Genehmigung der Vorgesetzten zulässig. Welche Rechtsgeschäfte vor- oder nachteilig sind, wird unterschiedlich bewertet.
Das Rechtsgeschäft des Erwerbs einer Immobilie ist für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGH v. 25.11.2004- V ZB13/04).
Sobald eine persönliche Haftung des Minderjährigen die Folge des Rechtsgeschäfts ist, muss das Rechtsgeschäft nachträglich genehmigt werden.
Der BGH hat den unentgeltlichen Erwerb einer Eigentumswohnung als ein rechtlich nachteiliges Rechtsgeschäft eingestuft, weil der Erwerber nicht nur einen Vermögensgegenstand erwirbt, sondern auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Diese Folgen können nicht als so unerheblich eingestuft werden, sodass eine Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger notwendig ist. Bei einer Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft folgen Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und sonstige Verwaltungskosten, die abhängig von der jeweiligen Immobilie sind.
Übertragen auf diesen Fall ist auch der Erwerb der Hälfte einer Immobilie mit Verpflichtungen für den Minderjährigen verbunden. In diesem Fall wird er Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft und verpflichtet sich, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung zu tragen.
Nießbrauch an der Immobilie lässt den rechtlichen Nachteil nicht entfallen
Der Nießbrauch der Beteiligten, die auch die Vereinbarung enthält, dass der Nießbraucher die Lasten, wie die Ausbesserung und Erneuerung zu tragen hat, sei nur zeitlich beschränkt, sodass auch die Entlastung der Minderjährigen auch mit dem Ende des Nießbrauchs eintreten würde.
Die Genehmigung des gesetzlichen Vertreters- meistens sind das die Eltern des Minderjährigen- kann hier nicht erteilt werden. Die Beteiligte ist gerade der Elternteil, der die Immobilie an die Minderjährigen vermacht und dies würde eine Umgehung des Minderjährigenschutzes darstellen. Folglich war ein Ergänzungspfleger für die Übertragung notwendig.
Keine Genehmigung des Familiengerichts notwendig
Für die Auflassung des Miteigentumanteils an einem Grundstück ist die Genehmigung des Familiengerichts nicht notwendig. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung durch das Familienrecht lagen in diesem Fall nicht vor.
Bei einer Übertragung von Immobilien an Minderjährige müssen Sie sich folgendes merken:
• Falls Sie als gesetzlicher Vertreter eine Übertragung vornehmen wollen, müssen möglicherweise Ergänzungspfleger oder auch das Familiengericht bestellt werden.
• Die Übertragung einer Eigentumswohnung an einen Minderjährigen ist ein rechtlich nachteilhaftes Rechtsgeschäft, aufgrund der möglichen zukünftigen Verpflichtungen für den Minderjährigen.
• Auch ein eingetragener Nießbrauch führt zu keinem rechtlich vorteilhaften Geschäft. Bei GSP Scheidt & Partner stehen unsere erfahrenen Anwälte und Anwältinnen Ihnen bei rechtlichen Fragen zur Seite. Vereinbaren Sie heute noch einen Termin zur Erstberatung!
