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Kauf von vermieteten Immobilien

Nicht immer steht eine Immobilie beim Verkauf leer. Ist sie vermietet, gilt es auf folgende Besonderheiten zu achten:

„Kauf bricht nicht Miete“

Handelt es sich bei der verkauften Immobilie um ein Mietobjekt, das aktuell bewohnt wird, werden die Mietverhältnisse an den Käufer übergeben. Das bedingt weitergehende Absprachen mit dem Verkäufer. Ab wann landen Mieten und Kautionen auf dem Konto des neuen Immobilienbesitzers? Gibt es Streitigkeiten hinsichtlich Mietrückständen, Mietminderungen oder Kündigungen, die gerichtlich oder außergerichtlich geklärt werden müssen?

Das Gesetz sieht vor, dass der Käufer erst dann in das Mietverhältnis eintritt, wenn er Eigentümer der Immobilie wird. Manchmal kann es aber besser sein, dass Nutzungen und Lasten im Innenverhältnis schon dann auf ihn übergehen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Sollte das mitten im Monat der Fall sein, werden Mieten und Nebenkosten anteilig berechnet.

Zudem sind Ansprachen möglich, dass der neue Immobilienbesitzer nach Zahlung des Kaufpreises bereits vor der Eigentumsumschreibung Ansprechpartner für die Mieter ist und diese beispielsweise über Kündigungen oder Mieterhöhungen informieren kann. Eine Ausnahme ist eine Kündigung bei Eigenbedarf, die erst nach der Umschreibung erfolgen darf.


Ihr Ansprechpartner:

  • Notar Dr. Gunnar Glaser

    Rechtsanwalt u. Notar*
    Fachanwalt für Erbrecht
    Fachanwalt für Steuerrecht

    * Amtssitz des Notars in Bochum


Vorkaufsrecht und Kündigung bei Eigenbedarf

1) Gesetzliches Vorkaufsrecht

Wird eine Mietwohnung gekauft, für die das Wohnungseigentumsgesetz gilt, hat der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht, das nicht im Grundbuch ersichtlich ist. Zu einem Vorkaufsrecht für Mieter kommt es, wenn die Aufteilung in Wohnungseigentum nach dessen Einzug eintrat. Ausgeschlossen ist ein Vorkaufsrecht allerdings bei einer Vermietung an Angehörige oder wenn die Aufteilung bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses erfolgte. Für den Notar besteht die Pflicht, Käufer und Verkäufer auf das gesetzliche Mietervorkaufsrecht zu informieren.

2) Kündigung bei Eigenbedarf

Wurde das Wohneigentum erst begründet, nachdem die gekaufte Wohnung an den aktuellen Bewohner vermietet wurde, gibt es eine Kündigungsbeschränkung. In diesem Fall kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf erst erfolgen, wenn nach dem Kauf der Immobilie drei Jahre vergangen sind.

Pflichten des Verkäufers

Auch wenn es keine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers gibt, dem neuen Eigentümer die Mietverhältnisse zu offenbaren, ist es ratsam, bestimmte Dinge im Notarvertrag festzuhalten. Bevor dieser beurkundet wird, sollte der Käufer beispielsweise alle Mietverträge einsehen können, die ihm dann beim Beurkundungstermin vom Verkäufer im Original überreicht werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Darüber hinaus ist der Veräußerer verpflichtet, dem zukünftigen Eigentümer mitzuteilen, wenn die Mieteinnahmen nicht auf Dauer erzielt werden können.

Kautionen

Im Kaufvertrag sollte ebenfalls vermerkt werden, dass alle Kautionen vom Verkäufer an den Käufer der Immobilie übertragen werden. Schließlich besteht auch für den neuen Vermieter von Gesetzes wegen die Pflicht, Mietern die Kaution inklusive Zinsen bei Fälligkeit auszuzahlen. Das wäre auch der Fall, wenn er vom vorherigen Eigentümer keine Mietkaution erhalten hätte. Daran ist bei Vertragsabschluss zu denken. Allerdings hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer zu wenden, wenn der Käufer der Immobilie die Kaution nicht bezahlt. Eine Ausnahme bildet hier nur eine vorher vom Mieter erteilte Haftungsfreistellung des Verkäufers für die Kaution.

Umsatzsteueroption

Wird eine Immobilie verkauft, ist eigentlich keine Umsatzsteuer fällig, aber die Option gibt es dennoch. Das kann dann gewünscht sein, wenn der Veräußerer den Vorsteuerabzug etwa für Baukosten in Anspruch nehmen will. Möglich ist die Umsatzsteueroption aber nur, wenn beide Vertragsparteien gewerblich tätig sind und die Immobilie für das jeweilige Unternehmen genutzt wird bzw. gewerblich vermietet werden soll. Es ist ratsam, sich hinsichtlich der Umsatzsteueroption zunächst steuerrechtlich beraten zu lassen und so zu klären, ob die entsprechenden Voraussetzungen überhaupt erfüllt werden.


Kontakt

Sie erreichen uns an den Standorten in

Bochum, Hattinger Straße 229, Tel.: +49 234 - 97 65 77 16

Duisburg, Koloniestraße 104, Tel.: +49 203 - 70 90 36 0

Düsseldorf, Königsallee 61, Tel.: +49 211 - 42 47 12 10

Essen, Ruhrallee 185, Tel.: +49 201 - 894 50 64


oder schreiben Sie uns unverbindlich unter Angabe Ihrer Telefonnummer: