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Immobilienrecht

Eine Immobilie zu kaufen ist für die meisten Menschen eine große finanzielle Herausforderung, die gut durchdacht werden will. Käufer und Verkäufer gleichermaßen sollten Vorkehrungen treffen, die sie vor bösen Überraschungen bewahren. So ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags empfehlenswert, bevor Immobilie oder Grundstück den Besitzer wechseln. Gleiches gilt für ein Erbbaurecht. Bevor der Vertrag unterzeichnet wird, berät der Notar beide Seiten. Nach der Unterzeichnung kümmert er sich um den Vollzug des Kaufvertrages inklusive Grundbuchumschreibung, die den Käufer zum neuen Eigentümer macht. Der Kaufpreis für Immobilie oder Grundstück wird erst gezahlt, wenn der Notar den Käufer über die Fälligkeit in Kenntnis setzt.

Folgende Eigenheiten sind bei Immobilienkauf zu beachten:

Ausländische Vertragsparteien

Kommt der Käufer oder Verkäufer aus dem Ausland und ist der deutschen Sprache nicht mächtig, hat ein Dolmetscher bei der notariellen Beurkundung anwesend zu sein. Dieser muss nicht vereidigt sein, allerdings darf es sich beim Übersetzer nicht um einen Familienangehörigen handeln.

Ehelicher Güterstand

Zu beachten ist auch der eheliche Güterstand der Vertragsparteien, der beispielsweise Verfügungsbeschränkungen des veräußernden Ehegatten nach sich ziehen kann. Steht der Immobilienverkäufer etwa als alleiniger Besitzer im Grundbuch, hat jedoch mit seinem Ehepartner eine Zugewinngemeinschaft (also keinen Ehevertrag), ist es möglich, dass der Partner dem Verkauf zustimmen muss. Das ist der Fall, wenn Immobilie oder Grundstück ein Vermögen im Ganzen sind. Dann kann ein Verkauf mit notarieller Beurkundung nur stattfinden, wenn der Ehepartner sein Einverständnis gibt. Andernfalls wäre das Grundbuch unrichtig und ein gutgläubiger Erwerb nicht machbar. Selbiges ist bei ausländischen Immobilien möglich.

Bevollmächtigter

Für den Fall, dass ein Bevollmächtigter anstelle von Käufer oder Verkäufer beim Notar anwesend sein soll, muss dieser über eine Vollmacht inklusive Kaufvertragsschließung verfügen. Diese muss dem Notar im Original oder als Ausfertigung der Vollmacht zugehen. Nicht akzeptiert werden beglaubigte oder einfache Kopien.

Vertreter ohne Vollmacht

Manchmal lässt es sich leider nicht vermeiden, dass Käufer oder Verkäufer kurzfristig nicht beim Notar erscheinen können, beispielsweise krankheitsbedingt. Dann kann zwar eine Person in Vertretung ohne Vollmacht zum Termin geschickt werden, etwa der Ehepartner. Das entbehrt den eigentlichen Vertragspartner jedoch nicht von der persönlichen Beurkundung im Nachgang. Dadurch entstehen weitere Kosten.

Verkauf durch minderjährige Personen/Betreute

Minderjährige Personen müssen durch die Eltern vertreten werden. Gleiches gilt bei Betreuten, die grundsätzlich ihren Betreuer für Vertragsgeschäfte benötigen. Beim Verkauf einer Immobilie ist die Zustimmung des Familien- bzw. Betreuungsgerichts vonnöten. Diese muss auch eingeholt werden, wenn für den Erwerber eine Finanzierungsgrundschuld zu bestellen ist. Beides passiert durch den Notar. Ist die Genehmigung erteilt, benachrichtigt der Notar die vertragliche Gegenseite.

Veräußerung durch Erben

Bei einem Erbfall kann die Umschreibung von Immobilie oder Grundstück auf die Erben beim Grundbuchamt zwei Jahre lang kostenfrei erfolgen. Ein Verkauf kann aber auch ohne Eintragung erwünscht sein, etwa um Kosten zu sparen. Das ist problemlos möglich, solange ein Erbschein vorhanden ist. Andernfalls ist der Erwerb der Immobilie für den Käufer nicht risikolos und er könnte auf eine Zwischeneintragung bestehen, was auch dann erforderlich ist, wenn dieser den Kaufpreis per Kredit bezahlt. In diesem Fall muss eine Finanzierungsgrundschuld schon vor der Umschreibung des Eigentümers bestellt werden.

Überprüfung des Grundbuchstands

Es ist immer ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie einen Grundbuchauszug anzufordern und so den Grundbuchstand zu prüfen. Das passiert vor der Beurkundung zwar ohnehin durch den Notar. Trotzdem sollten Eigentumsverhältnisse vor dem Erwerb durch den Interessenten ebenso kontrolliert werden wie mögliche Wegerechte oder Grundschulden. So lassen sich unliebsame Überraschungen vermeiden.

Beteiligung eines Verbrauchers

Ist beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ein Verbraucher im Sinne des BGB beteiligt, so muss der Notar den Entwurf des Kaufvertrages bis 14 Tage vor der Beurkundung an die Vertragsparteien zu übermitteln. Zudem ist es notwendig, dass der Vertrag von beiden Seiten höchstpersönlich oder aber durch eine Vertrauensperson unterschrieben wird.

Nur so kann der Verbraucher ausreichend geschützt werden, weil er die notwendige Zeit eingeräumt bekommt, sich hinreichend zu informieren und sich vor der Unterzeichnung des Vertrages Gedanken zu machen. Das betrifft etwa den Kaufpreis und eine eventuelle Finanzierung, die abgesichert werden muss. Auch steuerrechtliche Fragen können so vor dem Beurkundungstermin besprochen werden, bei dem der Vertrag dann vom Notar vorgelesen wird. Eventuelle Fragen oder Unklarheiten können geklärt und Passagen bei Bedarf noch geändert werden.