BFH stärkt Anforderungen an Wertermittlung und Abschreibung bei Denkmalobjekten
Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie bietet erhebliche steuerliche Potenziale – birgt jedoch ebenso komplexe Bewertungsfragen. Besonders entscheidend ist die zutreffende Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude, da hiervon die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung (AfA) abhängt. In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof hierzu wichtige Leitplanken gesetzt und klargestellt, wie die Wertermittlung bei Denkmalschutzobjekten vorzunehmen ist und unter welchen Voraussetzungen ein höherer AfA-Satz zur Anwendung kommt. Das Urteil ist damit ein zentraler Orientierungspunkt für Vermieter, Berater und Investoren, die sich im Spannungsfeld zwischen Denkmalschutz, ImmoWertV und steuerlicher Abschreibung bewegen.
Was ist passiert?
Ein Ehepaar kaufte 2003 eine denkmalgeschützte Immobilie und setzte die AfA vollständig aus den gesamten Anschaffungskosten an – ohne Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude. Begründung: Der Denkmalschutz führe zu einer „unendlichen“ Nutzungsdauer, ein Bodenwert existiere faktisch nicht.
Das Finanzamt widersprach, teilte den Kaufpreis auf, setzte rund 41 % für das Gebäude und 59 % für den Boden an und berücksichtigte nur eine deutlich geringere AfA. Auch das Finanzgericht folgte einem gerichtlichen Gutachten, das nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren zu denselben Wertverhältnissen kam.
Vor dem BFH erreichten die Kläger nur einen Teilerfolg.
Die steuerlichen Bewertungsgrundlagen, auf die der BFH abstellt
Der BFH hebt das Urteil teilweise auf und stellt klar, wie die Kaufpreisaufteilung und die AfA bei denkmalgeschützten Immobilien vorzunehmen sind. Maßgeblich sind drei zentrale Punkte:
- Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude ist zwingend
Auch bei Denkmalschutzobjekten muss der Gesamtkaufpreis in Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden. Ein Bodenwert von 0 Euro scheidet aus, da der Denkmalschutz nur das Gebäude betrifft und die Lagequalität des Grundstücks unberührt bleibt. - Allgemeines Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ist zulässig
Das vom Sachverständigen gewählte Verfahren stellt ein anerkanntes Wertermittlungsmodell dar und entspricht nicht dem unzulässigen Restwertverfahren. Es ermöglicht eine eigenständige, marktbasierte Ermittlung der Wertanteile. - AfA-Satz von 3,3 % wegen nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer
Die vom Gutachter festgestellte Restnutzungsdauer von 30 Jahren ist anzuerkennen. Dadurch greift § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, sodass der AfA-Satz auf 3,3 % anzuheben ist.
Welche steuerlichen Konsequenzen sich aus dem Urteil ergeben
Das Urteil schafft klare Orientierung für alle Fälle, in denen bei denkmalgeschützten Immobilien eine steuerlich relevante Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist. Der BFH stellt ausdrücklich klar, dass Denkmalschutz weder den Bodenwert auf null reduziert noch die Pflicht zur wertbasierten Aufteilung entfallen lässt. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass eine gutachterlich belegte kürzere Nutzungsdauer erhebliche Auswirkungen auf die AfA haben kann und damit einen relevanten Gestaltungsspielraum eröffnet.
Tipp: 1. Vertragliche Steuertragungsregelungen klar dokumentieren
Wird von der gesetzlichen Kostentragung abgewichen, sollte dies eindeutig im Vertrag festgehalten werden. Dadurch lässt sich im Fall einer vollständigen Inanspruchnahme leichter die fehlende oder unzureichende Ermessensbegründung des Finanzamts angreifen.
2. Rollen und Einflussverhältnisse bei Projektentwicklungen nachvollziehbar festhalten
Bei verbundenen Gesellschaften sollte frühzeitig dokumentiert werden, wer das Bauvorhaben tatsächlich steuert. Beherrschen Erwerber und Veräußererseite dieselben Personen, kann dies die Bauherreneigenschaft des Erwerbers stützen und damit die Einbeziehung der Baukosten verhindern.
3. Bescheide systematisch auf formelle Fehler prüfen
Gerade bei nachträglichen Änderungen nach § 164 AO lohnt sich eine genaue Prüfung, ob das Finanzamt sein Auswahlermessen überhaupt ausgeübt und begründet hat. Ein formeller Fehler kann zur vollständigen Aufhebung des Bescheids führen – oft unabhängig von der materiellen Frage des einheitlichen Erwerbsgegenstands.
1. Vertragliche Steuertragungsregelungen klar dokumentieren
Wird von der gesetzlichen Kostentragung abgewichen, sollte dies eindeutig im Vertrag festgehalten werden. Dadurch lässt sich im Fall einer vollständigen Inanspruchnahme leichter die fehlende oder unzureichende Ermessensbegründung des Finanzamts angreifen.
2. Rollen und Einflussverhältnisse bei Projektentwicklungen nachvollziehbar festhalten
Bei verbundenen Gesellschaften sollte frühzeitig dokumentiert werden, wer das Bauvorhaben tatsächlich steuert. Beherrschen Erwerber und Veräußererseite dieselben Personen, kann dies die Bauherreneigenschaft des Erwerbers stützen und damit die Einbeziehung der Baukosten verhindern.
3. Bescheide systematisch auf formelle Fehler prüfen
Gerade bei nachträglichen Änderungen nach § 164 AO lohnt sich eine genaue Prüfung, ob das Finanzamt sein Auswahlermessen überhaupt ausgeübt und begründet hat. Ein formeller Fehler kann zur vollständigen Aufhebung des Bescheids führen – oft unabhängig von der materiellen Frage des einheitlichen Erwerbsgegenstands.
Quelle:
BFH-Urteil vom 07. Oktober 2025, IX R 26/24