Anteilsübertragung bei GbR & Co.: Warum Ihre Immobilien Ihnen direkt gehören
Viele Menschen verwalten privates Immobilienvermögen in einer sogenannten vermögensverwaltenden Personengesellschaft (GbR, KG). Dabei gilt diese Gesellschaft steuerlich als „transparent“: Die Immobilien gehören direkt und anteilig Ihnen als Gesellschafter. Deshalb führt diese Doppelrolle bei Anteilsübertragungen zu wichtigen steuerlichen Besonderheiten.
Beim Kauf: Neue Startlinie für die Abschreibung
Kaufen Sie einen Anteil an einer Immobiliengesellschaft, erwerben Sie steuerlich einen Bruchteil der Immobilien. Dies hat zwei wichtige Folgen: Erstens beginnt die Spekulationsfrist (zehn Jahre für steuerfreien Verkauf) für den gekauften Teil neu. Zweitens dürfen Sie die Gebäudeanteile neu abschreiben (AfA). Das Besondere: Die Abschreibung richtet sich nach Ihrem Kaufpreis und nicht nach den alten Anschaffungskosten der Gesellschaft, was Ihnen neue steuerliche Vorteile bringt. Allerdings ist wichtig, dass diese individuellen Werte über Ergänzungsrechnungen erfasst werden, da die Gesellschaft ihre alten Kosten weiterführt.
Der Knackpunkt: Schenken mit Schulden
Ein komplizierter Fall entsteht beim Schenken eines Anteils an einer Gesellschaft, die noch Hypotheken hat. Beim Verkauf ist die Sache klar: Der übernommene Schuldenanteil wird als Teil des Kaufpreises gewertet – denn das Finanzamt betrachtet nur die Zurechnung von Vermögen und Schulden. Aber beim Schenken ist die Regelung unklar: Gilt die strenge Handhabung auch hier? Viele Experten argumentieren, eine reine Schenkung solle steuerneutral bleiben, selbst wenn der Beschenkte die Schulden indirekt miterhält. Hier fehlt ein abschließendes Urteil. Für Sie als Schenker ist dies entscheidend, weil eine Einstufung als „teilentgeltlich“ eine unerwartete Besteuerung auslösen könnte.
Auflösung der Gesellschaft: Steuerfalle Tauschgeschäft
Möchten Sie eine Immobiliengesellschaft auflösen, indem jeder Gesellschafter eine Immobilie übernimmt (Realteilung)? Die Lage ist heikel: Eine steuerfreie Realteilung ist nur für aktiv wirtschaftende Mitunternehmerschaften gesetzlich vorgesehen. Daher lehnen Finanzverwaltung und Juristen dies bei reinen Vermögensverwaltungsgesellschaften meist ab. Sie sehen die Auflösung als steuerpflichtiges Tauschgeschäft: Sie tauschen Ihren Bruchteilsanteil an Immobilie A gegen den Bruchteilsanteil der anderen an Immobilie B. Dieser Tausch kann je nach Wertentwicklung der Immobilien zu einer sofortigen Besteuerung führen. Die Frage nach einer möglichen steuerfreien Realteilung ist ein heftig diskutiertes Problem, dessen Klärung Sie vor einer geplanten Auflösung abwarten sollten.
- Tipp zum Kauf (AfA-Vorteil nutzen): Wenn Sie Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwerben, startet für diesen Anteil eine neue, individuelle Abschreibungsreihe. Achten Sie darauf, dass Sie die Abschreibung (AfA) nicht nach den alten Gesellschaftswerten berechnen, sondern nach Ihrem tatsächlichen Kaufpreis.
- Tipp zum Schenken (Schulden genau prüfen): Wenn Sie einen Gesellschaftsanteil verschenken möchten, dessen Immobilien noch belastet sind (Hypotheken, Kredite), planen Sie vorsichtig. Es ist unklar, ob das Finanzamt die indirekte Übernahme dieser Schulden durch den Beschenkten als „teilweise bezahlte Übertragung“ einstuft. Dies würde für Sie als Schenker unerwartete Steuern auslösen. Holen Sie vor der Schenkung unbedingt fachlichen Rat ein, um dieses Risiko zu minimieren.
- Tipp zur Auflösung (Tauschgeschäft vermeiden): Wollen Sie die Immobiliengesellschaft auflösen, indem jeder Gesellschafter eine eigene Immobilie erhält (Realteilung)? Seien Sie vorsichtig: Das Finanzamt sieht dies meist nicht als steuerfreie Entnahme, sondern als steuerpflichtiges Tauschgeschäft. Dies kann zu einer sofortigen Besteuerung der stillen Reserven führen.
Quellen
[1]Stein/Dorn/Mayer: Übertragung von Anteilen an vermögensverwaltenden Personengesellschaften, DStR 2025, 2041