Was darf der Nachlasspfleger?
Wenn jemand stirbt und die Erben noch nicht feststehen, bestellt das Nachlassgericht häufig einen Nachlasspfleger. Seine Aufgabe ist es, den Nachlass – also das gesamte Vermögen des Verstorbenen – zu sichern und zu verwalten, bis die Erben feststehen.
In diesem Fall gehörte zum Nachlass ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1950. Die Wohnung im Obergeschoss war vermietet, die andere stand leer. Der Nachlasspfleger wollte das Haus verkaufen, weil die Mieteinnahmen seiner Ansicht nach die laufenden Kosten nicht deckten und sich der Zustand des Hauses verschlechterte.[1]
Der geplante Hausverkauf und der Widerspruch
Der Nachlasspfleger beantragte beim Amtsgericht die Genehmigung zum Verkauf des Hauses. Der Kaufpreis sollte 230000 Euro betragen, während der Verkehrswert laut Gutachten bei 176000 Euro lag – auf den ersten Blick also ein gutes Geschäft.
Eine der am Verfahren Beteiligten widersprach jedoch. Sie argumentierte, dass der Verkauf nicht notwendig sei, da die Erbfolge bald geklärt werde und die Immobilie bis dahin erhalten bleiben solle.
Trotz des Einwands genehmigte das Amtsgericht den Verkauf zunächst. Das übergeordnete Gericht hob diese Entscheidung jedoch auf und kam zu dem Ergebnis, dass die Genehmigung nicht hätte erteilt werden dürfen.
Wann ein Nachlasspfleger eine Immobilie verkaufen darf
Ein Nachlasspfleger darf eine Immobilie nicht ohne Zustimmung des Nachlassgerichts verkaufen. Das Gericht entscheidet nach Ermessen, ob der Verkauf im Interesse der noch unbekannten Erben liegt.
Grundsätzlich hat der Nachlasspfleger die Pflicht, den Nachlass zu sichern und zu erhalten. Ziel ist nicht die Vermehrung des Vermögens, sondern dessen Erhalt. Ein Verkauf kommt daher nur in Ausnahmefällen in Betracht, zum Beispiel wenn dringend Geld benötigt wird, um Schulden zu begleichen, oder wenn der Zustand der Immobilie so schlecht ist, dass ein erheblicher Wertverlust unmittelbar droht.
Warum der Verkauf in diesem Fall nicht genehmigt wurde
Das Gericht sah im konkreten Fall keine ausreichenden Gründe für einen Verkauf. Zwar hatte der Nachlasspfleger darauf hingewiesen, dass sich das Gebäude in einem zunehmend schlechten Zustand befinde. Bei genauer Prüfung ergaben sich dafür aber keine belastbaren Anhaltspunkte.
Die obere Wohnung war vermietet, sodass regelmäßig Mieteinnahmen in den Nachlass flossen. Akute Schäden oder kostspielige Reparaturen waren nicht bekannt, und das Barvermögen des Nachlasses belief sich auf rund 335000 Euro- genug, um notwendige Arbeiten zu finanzieren. Ein bloßer Hinweis auf eine allgemeine „Verschlechterung der Substanz“ reichte dem Gericht nicht aus.
Ein hoher Kaufpreis rechtfertigt keinen Verkauf
Auch der Umstand, dass der angebotene Kaufpreis über dem Verkehrswert lag, änderte nichts an der Entscheidung. Das Gericht betonte, dass der Verlust von Grundeigentum den Nachlass schwächen könne, selbst wenn kurzfristig mehr Geld vorhanden sei. Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder Inflation gilt eine Immobilie als besonders wertbeständig.
Ein Verkauf kann nur dann im Interesse der Erben liegen, wenn der Erlös sinnvoll reinvestiert oder langfristig gewinnbringend angelegt wird. Solche Entscheidungen sollen aber die Erben selbst treffen, nicht der Nachlasspfleger, dessen Aufgabe auf die Sicherung des Nachlasses beschränkt ist.
Aufgabe des Nachlasspflegers – Erhalten statt verkaufen
Der Nachlasspfleger soll den Nachlass verwalten, nicht umschichten. Verwaltung und kleinere Reparaturen gehören zu seinen Aufgaben, für die er auch eine Vergütung erhält. Wenn er möchte, kann er die Verwaltung einer Immobilie an eine Hausverwaltung übertragen.
Dass die Betreuung einer Immobilie Zeit und Arbeit kostet, ist kein Grund, sie zu verkaufen. Der Aufwand gehört zur Aufgabe des Nachlasspflegers dazu und rechtfertigt keine Veräußerung des Nachlassvermögens.
Wenn die Erben bald feststehen – Zurückhaltung ist Pflicht
Ein weiterer Punkt spielte für das Gericht eine Rolle: Die Erben konnten voraussichtlich bald ermittelt werden. In solchen Fällen soll der Nachlasspfleger keine weitreichenden Entscheidungen mehr treffen.
Der Verkauf einer Immobilie ist ein einschneidender Schritt. Sobald feststeht, wer erbt, sollen die Erben selbst entscheiden, ob das Haus verkauft, vermietet oder behalten wird.
Verkauf einer Nachlassimmobilie nur in Ausnahmefällen erlaubt
Das Gericht stellte klar: Ein Nachlasspfleger darf eine Immobilie nur in besonderen Ausnahmefällen verkaufen. Dazu gehört etwa eine drohende Baufälligkeit, ein nachweisbarer Liquiditätsmangel oder eine konkret belegte Wertminderung.
Im Regelfall gilt: Die Immobilie ist zu erhalten. Wenn ausreichend Geld für laufende Kosten und kleinere Reparaturen vorhanden ist, bleibt das Haus im Nachlass, selbst wenn ein überdurchschnittlich gutes Kaufangebot vorliegt.
• Immobilie sichern statt verkaufen: Ein Verkauf sollte nur erfolgen, wenn das Nachlassgericht ihn genehmigt und triftige Gründe wie akute Baufälligkeit oder Zahlungsunfähigkeit vorliegen.
• Liquidität prüfen: Solange genügend Geld für laufende Kosten und kleinere Reparaturen vorhanden ist, spricht nichts gegen den Erhalt der Immobilie im Nachlass.
• Zurückhaltung bei offener Erbfolge: Wenn die Erben bald feststehen, sollte der Nachlasspfleger keine weitreichenden Entscheidungen treffen, sondern den Nachlass bewahren, bis die Erben selbst über die Immobilie entscheiden können.
Quellen
[1]OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.7.2025 – 5 W 34/25