Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau

Kein Steuervorteil nach § 7b EStG

Das Steuerrecht kennt viele Förderungen für den Mietwohnungsbau – aber nicht jede Baumaßnahme erfüllt die Voraussetzungen. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH). Er entschied, dass ein Neubau auf einem Grundstück, auf dem zuvor ein Haus stand, keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG auslöst, wenn dadurch kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.

Was ist passiert?

Die Klägerin war Eigentümerin eines vermieteten Einfamilienhauses. Da sich eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr lohnte, entschloss sie sich Ende 2018 zum Abriss und beantragte 2019 die Baugenehmigung für ein neues Wohnhaus. Noch im Juni 2020 ließ sie das alte Gebäude abreißen und errichtete anschließend auf demselben Grundstück einen Neubau, der erneut vermietet wurde.

Für die Herstellungskosten machte sie neben der regulären Abschreibung nach § 7 EStG auch eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab: Durch den Neubau sei kein zusätzlicher Wohnraum, sondern lediglich ein Ersatzbau geschaffen worden. Auch vor dem Finanzgericht Köln blieb die Klägerin ohne Erfolg – nun bestätigte der Bundesfinanzhof (BFH) diese Auffassung endgültig.

Wann ein Neubau steuerlich wirklich als „neu“ gilt

Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück. Die Klägerin habe mit dem Neubau keine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung im Sinne des § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG geschaffen. Entscheidend sei nicht die bauliche Neuheit, sondern ob der Wohnungsbestand tatsächlich vermehrt wurde.

1. Kein neuer Wohnraum bei bloßem Ersatzbau
   Eine Wohnung gilt nur dann als „neu“, wenn sie zusätzlichzum bisherigen Bestand entsteht. Wird ein altes Gebäude abgerissen und an gleicher Stelle ein neues errichtet, handelt es sich lediglich um eine Ersatzmaßnahme. Ziel der Vorschrift sei die Förderung von neu geschaffenem Wohnraum, nicht die Subvention von Ersatz- oder Modernisierungsmaßnahmen.
2. Abriss und Neubau bilden eine einheitliche Maßnahme
   Im Streitfall hatte die Klägerin bereits vor dem Abriss den Bauantrag gestellt und den Neubau unmittelbar danach errichten lassen. Damit bestand ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang, sodass Abriss und Neubau als einheitlicher Vorgangzu werten seien. Der vorhandene Wohnraum wurde somit lediglich unterbrochen, aber nicht dauerhaft vermehrt.
3. Ausnahme nur bei zeitlicher und sachlicher Trennung
   Eine steuerliche Begünstigung nach § 7b EStG kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn zwischen Abriss und Neubau kein Gesamtplanbesteht. Das kann der Fall sein, wenn das Grundstück über längere Zeit brachliegtund der Neubau später unabhängig geplant wird. Dann könnte die neue Wohnung als „bisher nicht vorhanden“ gelten.

Was das Urteil für künftige Neubauprojekte bedeutet

Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf Bauherren, Vermieter und Investoren, die steuerliche Anreize für den Neubau von Mietwohnungen nutzen wollen. Der BFH stellt klar: Nur zusätzlicher Wohnraum wird durch § 7b EStG gefördert. Wer ein bestehendes Gebäude abreißt und an gleicher Stelle ein neues errichtet, schafft keine neue Wohnung im steuerlichen Sinn, selbst wenn der Neubau moderner, größer oder energieeffizienter ist.

Für die Praxis bedeutet das:
Nur wenn ein Neubau den Wohnungsbestand tatsächlich erhöht – etwa durch den Bau zusätzlicher Einheiten, Aufstockung oder Anbau – können die Sonderabschreibungen beansprucht werden. Der bloße Ersatz eines bestehenden Hauses genügt nicht.

Damit grenzt der BFH klar ab zwischen Neubauförderung und Bestandserneuerung. Steuerpflichtige sollten daher schon in der Planungsphase prüfen, ob die Maßnahmen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, um spätere Enttäuschungen im Rahmen der Steuererklärung zu vermeiden.

Quelle:

BFH-Urteil vom 12. August 2025, IX R 24/24