Ferienwohnung richtig vermieten – so erkennt das Finanzamt Ihre Verluste an

So prüfen Finanzämter die Gewinnerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Ferienwohnungen sind beliebt – auch steuerlich. Doch wer seine Wohnung in der Urlaubsregion nicht ganzjährig vermietet, läuft schnell Gefahr, dass das Finanzamt von „Liebhaberei“ spricht und Verluste streicht. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) nun ein deutliches Signal gesendet:
Nicht jedes schwache Jahr bedeutet fehlende Gewinnerzielungsabsicht. Entscheidend ist, ob die Vermietung im Mehrjahresdurchschnitt mit der ortsüblichen Auslastung vergleichbar bleibt.

Was ist passiert?

Die Klägerin besaß eine Ferienwohnung in einer beliebten Tourismusregion. Nach einer Renovierung im Jahr 2016 bot sie die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste an. Doch der erhoffte Vermietungserfolg blieb aus:
Im Jahr 2017 erzielte sie lediglich 72 Vermietungstage, im Folgejahr 2018 sogar nur 44 Tage.

Das Finanzamt wertete diese geringe Auslastung als Indiz dafür, dass keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliege – also keine ernsthafte Absicht, langfristig Gewinne zu erzielen. Die Verluste aus der Vermietung erkannte es daher steuerlich nicht an.

Die Klägerin wehrte sich. Sie argumentierte, dass kurzfristige Schwankungen normal seien und dass bei der Beurteilung die durchschnittliche Auslastung über mehrere Jahre betrachtet werden müsse. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalzsah das anders und stellte auf die einzelnen Streitjahre ab – und wies die Klage ab.

Klare Kriterien für die Vermietungsabsicht bei Ferienwohnungen

Der Bundesfinanzhof hob das Urteil der Vorinstanz auf und stellte klar, dass das Finanzgericht bei seiner Beurteilung wesentliche Maßstäbe der bisherigen Rechtsprechung verkannt hatte. Entscheidend sei nicht die isolierte Betrachtung einzelner Jahre, sondern eine nachvollziehbare Gesamtbewertung über einen längeren Zeitraum

1. Mehrjährige Durchschnittsbetrachtung statt Jahresvergleich
   Das Finanzgericht hatte jeden Veranlagungszeitraum gesondert bewertet. Der BFH betonte jedoch, dass bei Ferienwohnungen ein drei- bis fünfjähriger Durchschnittszeitraummaßgeblich ist. Nur so lasse sich die tatsächliche Marktgängigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietung realistisch erfassen.
2. 25 %-Grenze als flexible Orientierung, nicht als starre Grenze
   Nach der BFH-Rechtsprechung ist die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend anzunehmen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschritten wird. Diese Grenze ist kein starrer Schwellenwert, sondern ein Orientierungsmaß, das Raum für Besonderheiten wie Renovierungen oder technische Vermietungshindernisse lässt.
3. Einfluss eines geplanten Verkaufs auf die Prognose
   Soll die Ferienwohnung von vornherein nur für eine begrenzte Zeit vermietet und anschließend verkauft werden, darf die Überschussprognose nicht auf einen fiktiven Zeitraum von 30 Jahren gestreckt werden. In solchen Fällen ist der tatsächliche Nutzungszeitraummaßgeblich, um die Gewinnerzielungsabsicht korrekt zu beurteilen.

Das Urteil schafft endlich Klarheit für Vermieter von Ferienwohnungen. Wer seine Immobilie dauerhaft am Markt anbietet, kann auch bei vorübergehenden Verlusten auf die steuerliche Anerkennung vertrauen. Entscheidend ist, dass die ortsübliche Vermietungszeit im Mehrjahresdurchschnitt weitgehend erreicht wird.

Für die Finanzverwaltung bedeutet das zugleich: Eine pauschale Ablehnung wegen „zu geringer Belegung“ reicht nicht mehr aus. Es muss geprüft werden, über welchen Zeitraum und unter welchen Umständen die Vermietung erfolgt ist.
Damit wird die steuerliche Bewertung flexibler, aber auch gerechter – denn sie berücksichtigt, dass Ferienvermietungen naturgemäß saisonalen Schwankungen unterliegen.

Quelle:

BFH-Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24