Familienheim geerbt – aber keine Steuerbefreiung? Dieser Fehler kann teuer werden

Eine geerbte Wohnung einfach mit einer anderen zu tauschen, reicht nicht aus. Warum die Steuerbefreiung daran scheitert.

Wer eine Immobilie erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung erhalten – doch nicht immer läuft alles wie erhofft. Ein aktueller Fall zeigt, dass die vermeintlich clevere Idee, eine geerbte Wohnung einfach mit einer anderen aus dem Nachlass zu „tauschen“, nicht funktioniert. Ein Erbe wollte die Steuerbegünstigung für das Familienheim auf eine baugleiche Wohnung im selben Gebäude übertragen – doch das Finanzgericht machte ihm einen Strich durch die Rechnung. Warum diese Strategie scheiterte und was Erben daraus lernen können, erfahren Sie hier.

Was ist passiert?

Ein Erbe wollte die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG in Anspruch nehmen, scheiterte jedoch vor Gericht. Der Fall drehte sich um zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, die beide Teil des Nachlasses seiner verstorbenen Mutter waren:

• Wohnung 1: Die Erblasserin hatte diese bis zu ihrem Tod selbst bewohnt.
• Wohnung 2: Der Erbe hatte diese Wohnung bereits zu Lebzeiten von seiner Mutter gemietet und wohnte dort weiterhin nach ihrem Tod.

Anstatt in die von seiner Mutter genutzte Wohnung 1 umzuziehen, blieb der Erbe in seiner bisherigen Wohnung (Wohnung 2) und vermietete Wohnung 1 an Dritte. Dennoch beantragte er die Steuerbefreiung für Wohnung 2, da beide Wohnungen nahezu identisch seien und sich im selben Gebäude befänden.

Das Finanzamt lehnte den Antrag ab, da nach dem Gesetz nur die tatsächlich von der Erblasserin genutzte Wohnung als „Familienheim“ begünstigt werden kann. Auch das Finanzgericht folgte dieser Auffassung und wies die Klage ab. Eine analoge Anwendung der Steuerbefreiung auf eine andere Wohnung im Nachlass wurde abgelehnt.

Keine Steuerbefreiung für eine andere Wohnung im Nachlass – Familienheim bleibt familiengebunden

Das Finanzgericht entschied, dass die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nur für das tatsächliche Familienheim der Erblasserin gilt – also für die Wohnung, die sie bis zu ihrem Tod selbst bewohnt hat. Ein Austausch gegen eine andere, ebenfalls vererbte und baugleiche Wohnung im selben Gebäude ist nicht möglich.

Begründung des Gerichts:

• Gesetzliche Auslegung ist eindeutig: Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe die exakt gleiche Wohnung übernimmt, die die Erblasserin bewohnt hat. Eine andere Wohnung, selbst wenn sie sich im selben Haus befindet, kann nicht als Ersatz gelten.
• Zweck der Steuerbefreiung: Die Norm schützt nicht das allgemeine Immobilienvermögen, sondern den räumlichen Fortbestand des von der Familie tatsächlich genutzten Wohnraums.
• Keine analoge Anwendung möglich: Der Erbe wollte die Regelung auf eine andere Wohnung im Nachlass ausdehnen, doch das Gericht lehnte dies ab. Steuerbefreiungen müssen eng ausgelegt werden und lassen keine Erweiterung über den Wortlaut des Gesetzes hinaus zu.
• Tatsächliche Nutzung ist entscheidend: Da der Erbe nicht in das eigentliche Familienheim eingezogen ist, sondern es vermietet hat, entfällt die steuerliche Begünstigung.

Das Urteil bestätigt, dass die Steuerbegünstigung streng an die spezifische Nutzung der Immobilie durch die Erblasserin gekoppelt ist. Ein Umzug in eine andere Wohnung im Nachlass reicht nicht aus, um von der Steuerbefreiung zu profitieren.

Strenge Vorgaben für die Steuerbefreiung

Das Urteil verdeutlicht die strengen Anforderungen an die Steuerbefreiung für ein Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG und stellt klar, dass diese Vorschrift nicht flexibel ausgelegt werden kann. Entscheidend ist, dass die Steuerbegünstigung ausschließlich für die Wohnung gewährt wird, die der Erblasser bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat. Eine andere, auch baugleiche Wohnung im selben Gebäude, kann nicht als Ersatz dienen. Das Gericht betont, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung den konkreten Wohnraum der verstorbenen Person schützen wollte – nicht jedoch eine allgemeine steuerliche Begünstigung von Immobilienvermögen.

Darüber hinaus stellt das Urteil klar, dass die Steuerbefreiung nur dann greift, wenn der Erbe unverzüglich nach dem Erbfall selbst in die betreffende Wohnung einzieht und sie zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Entscheidet er sich stattdessen, die Wohnung zu vermieten oder in einer anderen Einheit desselben Hauses zu bleiben, entfällt der steuerliche Vorteil. Damit bestätigt das Gericht die restriktive Auslegung dieser Steuerbegünstigung: Da es sich um eine Ausnahme von der Erbschaftsteuer handelt, ist sie eng auszulegen und nicht auf vergleichbare Konstellationen übertragbar.

Für Erben hat dieses Urteil weitreichende Konsequenzen: Wer plant, ein Familienheim steuerfrei zu übernehmen, muss bereit sein, tatsächlich in die geerbte Immobilie einzuziehen. Andernfalls droht eine erhebliche Steuerlast, die durch eine frühzeitige Nachlassplanung möglicherweise vermieden werden kann. Das Urteil macht deutlich, dass steuerliche Begünstigungen an klare Bedingungen geknüpft sind. Allein die Absicht, eine Immobilie weiterhin zu nutzen, genügt nicht – entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als eigener Wohnsitz.

Quellen

https://voris.wolterskluwer-online.de/browse/document/767f4142-93bc-42b0-8e2c-ae010a2b9a5e