Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten, insbesondere unter Vorbehalt eines Nießbrauchs, gehört zu den beliebtesten Gestaltungsmodellen in der Nachlassplanung. Doch hinter dieser scheinbar einfachen Methode verbergen sich oft komplexe rechtliche Herausforderungen, die nicht nur Pflichtteilsberechtigte, sondern auch Erben vor unvorhergesehene Probleme stellen. Was passiert, wenn Schenkungen den Pflichtteil beeinflussen? Wie werden atypische Entwicklungen berücksichtigt? Dieser Artikel beleuchtet, wie Sie rechtliche Zusammenhänge besser verstehen, Ansprüche erkennen und die Weichen für eine rechtssichere Planung stellen können. Lesen Sie weiter, um Klarheit in einem Thema zu gewinnen, das viele unterschätzen.

Die Planung der Übertragung von Immobilien im Nachlass

Öffentlich zugängliche Statistiken über die Höhe des jährlich vererbten oder verschenkten Vermögens existieren nicht. Die vom Statistischen Bundesamt erfassten Daten beziehen sich ausschließlich auf steuerpflichtige Erbschaften und Schenkungen. Vermögensübertragungen, die unterhalb der großzügigen Freibeträge bleiben, unterliegen keiner Besteuerung und werden daher auch statistisch nicht erfasst. So können etwa alle 10 Jahre bis zu 400.000 € an Kinder und bis zu 200.000 € an Enkel steuerfrei übertragen werden. Erbschaften und Schenkungen, die unter diesen Beträgen liegen, entziehen sich somit einer belastbaren statistischen Erfassung.

Mehr über die Freibeträge und wie diese sinnvoll genutzt werden: https://rechtsanwaelte-gsp.de/2024/11/20/erbschaftsteuer-warum-enkel-bei-erbverzicht-des-elternteils-nur-200-000-e-freibetrag-erhalten/

Die Freibeträge sind ein guter Weg, seinen Nachlass zu Lebzeiten zu planen und Schenkungen durchzuführen.

Der Pflichtteilsanspruch bei der Übertragung der Immobilie

Der Pflichtteilsanspruch dient einem bestimmten Personenkreis und schützt diesen im Falle der Enterbung. Die Höhe des Pflichtteilsanspruchs hängt von der Erbquote ab, die der Gesetzgeber für den Fall ohne Testament-also im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge- vorgesehen hat.[1]

Bei der Übertragung von Immobilien ist nicht der Pflichtteilsanspruch so relevant, wie der Pflichtteilsergänzungsanspruch. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch kommt zutage, wenn das Erbe durch Schenkungen seitens des Erblassers geschmälert wurde und dient zum Schutz von benachteiligenden Schenkungen, die zu Lebzeiten durchgeführt werden.[2] Wichtig ist zu beachten, dass die Berechnung der Pflichtteilsergänzung nach dem fiktiven Wert der verschenkten Gegenstände erfolgt, sofern diese im Todeszeitpunkt noch existent sind. In dem folgenden Beitrag wird die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs näher erläutert: https://rechtsanwaelte-gsp.de/2024/02/08/was-ist-der-pflichtteilsergaenzungsanspruch-wie-wird-er-berechnet/

Der Wert der Immobilie

Nach § 2325 Abs. 2 S. 1 BGB wird der Wert verbrauchbarer Sachen, wie Geld, Wertpapiere und Forderungen, zum Zeitpunkt der Schenkung zugrunde gelegt. Bei nicht verbrauchbaren Sachen, insbesondere Immobilien, ist gemäß § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB der Wert sowohl zum Zeitpunkt der Schenkung als auch zum Erbfall zu vergleichen, wobei der niedrigere Wert maßgeblich ist. Diese Vorgehensweise wird als „Niederstwertprinzip“ bezeichnet, das „echte“ Wertsteigerungen berücksichtigt und nominale Wertsteigerungen aufgrund von Kaufpreisschwankungen ausschließt.[3] Bei Immobilienübertragungen ist der Wert zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und zum Erbfall zu vergleichen. Etwaige Rechte des Erblassers, wie ein Nießbrauchrecht, das nach der Übertragung erlischt, werden nicht berücksichtigt. Der Schenkungswert muss gegebenenfalls um den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs bereinigt werden.

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien

Das Nießbrauchrecht ist gesetzlich geregelt in § 1039 BGB und definiert als das Recht, mit dem eine Sache derart belastet werden kann, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Somit ist an ein Nießbrauchrecht zu denken, wenn man die umfassende Benutzung sich vorenthalten möchte (z.B. auch Mieteinnahmen) an Immobilien. Zur Ermittlung des Wertes des Nießbrauchrechts ist zunächst die potenziell erzielbare jährliche Netto-Miete zu berechnen, die ein Dritter oder derjenige, der die Immobilie ohne das Nießbrauchrecht nutzen würde, für deren Überlassung zahlen müsste. Dabei sind die vom Nießbrauchsberechtigten zu tragenden Aufwendungen, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und gegebenenfalls anfallende Einkommensteuer, mindernd zu berücksichtigen.[4]

Tipp:

• Für die Übertragung der Immobilie im Erbfall könnte die Erbschaftssteuer anfallen, wenn sie über den Freibetrag fällt. Hier sollten schon zu Lebzeiten Vorkehrungen getroffen werden.

• Bei der Planung der Übertragung der Immobilie(n) muss an den Pflichtteilergänzungsanspruch gedacht werden, der geltend gemacht werden kann.

• Das Nießbrauchrecht ist wertmindern für die Immobilie und als Abzugsposten zu berücksichtigen.

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Quellen

[1] https://deutsches-erbenzentrum.de/themen/pflichtteil-erbe/pflichtteilsanspruch

[2] BGH Urt. v. 29.6.2016 –IV ZR 474/15

[3] https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/17-geltendmachung-von-pflichtteilsanspruechen-4-zeitpunkt-fuer-die-bewertung-der-schenkung-niederstwertprinzip-2325-abs2-s2-bgb_idesk_PI17574_HI15787777.html

[4] https://deutsche-teilkauf.de/blog/wie-wird-der-niessbrauch-berechnet/

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