Wie erfolgt die Ermittlung des Wertes der Immobilie im Nachlass?

In einer Erbengemeinschaft können Meinungsverschiedenheiten und damit auch Streitigkeiten aufgrund einer oder mehrerer Immobilien entstehen. Der Wert von Immobilien wird in der Regel von großer Bedeutung sein. Es wird vermutet, dass ein Gutachten oder der Kaufpreis bei der Veräußerung eine Grundlage für die Bewertung des Nachlasses darstellen können. Der Artikel konzentriert sich auf die bisherige Rechtsprechung und zielt darauf ab, den Ablauf eines Erbfalls mit einer oder mehreren Immobilien im Nachlass zu erklären.

Immobilien sind in dem Nachlass enthalten – Was nun?

Es ist nicht ungewöhnlich, dass in dem Nachlass Immobilien vorhanden sind, was zu Auseinandersetzungen zwischen den Erben führt. Auch bei einer geregelten Erbschaft durch ein handschriftliches Testament oder bei einem Erbvertrag kann wegen des Pflichtteilsberechtigten eine schnelle Abwicklung erschwert werden.

Bei einer gesetzlichen Erbfolge werden die Erben durch Gesetz Gesamtrechtsnachfolger und damit Eigentümer der Immobilien. Bei der gewillkürten Erbfolge hängt es erstmal von der Stellung der Person ab, also ob eine Erbeinsetzung, ein Vermächtnis oder eine Teilungsanordnung vorliegt. Falls der Hinterbliebene durch Vermächtnis eine oder mehrere Immobilien erhalten soll, erfolgt die Übertragung nicht automatisch mit dem Tod des Erblassers, sondern dieser kriegt einen schuldrechtlichen Anspruch, den er gegen die Erben geltend machen muss.

Somit sollten Betroffene erstmal überprüfen, welche rechtliche Stellung sie durch den Erbfall bekommen haben und welche Erbfolge im Einzelfall einschlägig ist.

Die Grundbuchberichtigung bei einem Erbfall mit Immobilien

Die Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt muss in jedem Fall vorgenommen werden. Dies ist nachzuweisen und kann durch die Vorlage eines Erbscheins erfolgen. Dieser Erbschein kann beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden. Der Antrag ist regelmäßig mit Kosten verbunden und diese hängen von dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls ab. Die Erben müssen bei einem Nachlass mit einer oder mehreren Immobilien den jeweiligen Wert angeben. Die Wertermittlung ist sehr wichtig für die Beantragung des Erbscheins und auch in der Rechtsprechung nicht gefestigt.  

Die Wertermittlung von Immobilien in der Rechtsprechung  

Nach einem älteren BGH-Urteil hat sich der Wert von Nachlassgegenständen an dem tatsächlich erzielten Kaufpreis orientiert. Mögliche Einschätzungen von Sachverständigen seien nicht vorrangig. Dies hatte zur Folge, dass mögliche Abweichungen von Kaufpreis und dem eingeschätzten Wert des Gutachters unbedeutsam für die Wertermittlung waren. Die Beweispflicht für die Wertermittlung für den Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls lag beim Pflichtteilsberechtigten.

In einem aktuelleren Urteil des BGH kam es zu einem typischen Fall von Erben und Pflichtteilsberechtigten, die über den Wert des Nachlasses gestritten haben: Die pflichtteilsberechtigte Tochter forderte die Wertermittlung der Immobilie, die inzwischen für 65.000 Euro verkauft wurde. An dieser Summe orientiert sich auch der Pflichtteilsanspruch. Die Tochter tritt diesem Einwand entgegen mit einem Gutachten, das den Wert der Immobilie auf 120.000 Euro angesetzt hat, und einer fehlgeschlagenen Teilungsversteigerung, in der die Immobilie einen Wert von 245.000 Euro haben sollte. Zwar hat der BGH nicht klarstellend festgesetzt, ob der Kaufpreis oder der Wert von einem Sachverständigen die Grundlage für die Bewertung des Pflichtteilsrechts sein sollte, jedoch wurde dem Begehren der Tochter, den Wert zu ermitteln, stattgegeben. Es wurde damit argumentiert, dass der Verkauf allein die Wertermittlung nicht ausschließen soll, um zu verhindern, dass die Erben den Wert durch einen geringen Kaufpreis fingieren. In dem vorliegenden Fall stärkten die abweichenden Summen der Immobilie die Argumentation der Tochter.

Die Wertermittlung des Nachlasses 

Zwar hat das aktuellere BGH-Urteil gezeigt, dass die Wertermittlung nicht starr entweder auf den Kaufpreis oder auf das Gutachten gestützt werden kann. Eine genaue Richtlinie bleibt jedoch aus. Es steht fest, dass der Pflichtteilsberechtigte ein Auskunftsrecht hat und somit beim Grundbuchamt Akteneinsicht beantragen kann, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Es ist jedoch in jedem Falle eine Rechtsberatung einzuholen, um eine mögliche gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden und eine außergerichtliche Einigung zu finden.